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90后力挺“试住式”先租后售 买不一样的房

发布时间:2015-11-30  来源:腾讯房产  点击:
 

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上周,“万科推出以租代售”、“万科转型”等消息刷爆朋友圈,甚至有推论称:“如果万科以租代售,明显不给中小开发商活路。”


传闻被疯狂传播,皆因背后有巨大的市场需求。“广州万科驿现在的平均出租率约有九成,即使是最新开张的金融城店,推出一个月左右也有超七成的出租率。”万科广州公司总经理唐激扬介绍,“我们推出对租客的优惠售房措施后,市场反应很好,广州万科驿几千租客中,约有一半人选择购买万科的房子。通过在万科驿居住,租客对万科品牌有更深入的了解,信任度进一步提升,这是近半租客选择购买万科楼盘的关键原因,购房优惠只是促成他们尽快成交的催化剂。”(万科森林度假公园详情)


“类似先租后售这种尝试还会继续,但我们目前并不是把计划销售的产品先租出去给消费者试住,或许市场对这种先租后售有更大的需求。”一位不愿透露姓名的万科内部人士表示。


近期,记者随机采访了十几位“90后”,新一代均力挺“试住式”的先租后售。


先租后售?我乐意!并需要!


人物:朱小姐

年龄:24岁

职业:自由设计师


楼价实在太贵,如果按现在的楼价买房,我选择打包钱财行走世界。


可以先租后售?亲,要交首付才有这种享受吧?


让我暂且幼稚地默认无需首付,且只用市场价的租金水平就能租到房,且以后还能抵房款,我乐意,并需要!凯德·山泉海动态


必须买房,除非丈母娘也是“90后”


人物:小文

年龄:25岁

职业:助理律师


谈及租房与买房的问题,小文认为,传统文化里安土重迁的观念难以改变,无论是哪一代的中国人,只有买得起房或买不起房的问题,没有买不买房的问题。“一开始,基于经济考虑肯定会选择先租房,但我相信过几年一定也会买房,除非丈母娘也是‘90后’。”


小文觉得租房说到底只是过渡性的问题,是暂时的,长租房如果能够推行,确实能缓解购房的迫切性,但并不意味着购买行为会消失,当“90后”成为消费主体时,其置业欲望也会随之增强。


至于租房,小文更多关注的是房子之外的因素,希望便利性、社交性更强。首先,房子是便利的,离工作地方不远,生活配套完善,对不自己做饭的“90后”来说,下楼就可以吃到一碗热腾腾的面比青山绿水更为重要。其次,希望房子外有更多社交空间,因为“90后”基本不会在房子里进行社交,所以客厅不需要太大,但房子外要有社交空间,比如社区会所、咖啡店、社区年轻人联盟等。至于房子本身嘛,住得舒服就可以了,不需要是豪宅,面积不需要太大。(清平乐·西郡价格


先租后售,开发商,约吗?

专家提点


业内专家分析认为,楼市的先租后售或是一种不错的营销模式,不过暂时还不能引申为以租代售,特别是全国性房企,其中蕴藏着极大的风险。


●先租后售,并非适合所有城市


广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,楼市先租后售的成立有先决条件,并非适合所有城市和企业。


首先,先租后售的模式只适合于地价、房价仍处于上升通道的中心城市。开发商在短期内(3-5年以内)持有物业,物业仍有增值空间。大型房企通过租售结合的方式运营,既可解决短期库存量高的难题,又可享受经营期物业的升值收益。


其次,这个城市必须有持续上升的住宅租赁需求。以北上广深为例,人口规模仍在不断扩大,这样的城市才会有人去租房。“90后”就业人数越来越多,中心区楼价高企,新毕业的年轻人支付能力有限,这种营销模式较有吸引力。(Aloha阿罗哈图库


●以租代售,投资回报很难达标


传统房地产开发利润在下降,据统计,58家上市房企今年前三个季度的净利润率跌至7.5%的历史最低水平,未来,在租赁比较活跃的城市,以租代售会否成为开发商新的运营方式?


赵卓文认为,对住宅物业来说,很难。“虽然资产运营与金融运作相结合是大趋势,但资本市场所青睐的是有较稳定收益的投资型公寓、写字楼或酒店类产品,而非住宅产品,以租代售在短期内还只是一种营销策略,不会成为行业的普遍做法。按照现在的投资回报来看,以租代售也不是一个有利手段,因为目前住宅出租的投资回报较差,年投资回报想达到5%都有点困难,这么低的回报,连贷款成本都远远不够。”


中原地产项目部总经理黄韬认为,以租代售其实有点类似十几年前市场很差时的一种营销手段——住宅包退,但房地产本身就是一个资金密集型的行业,这也决定了在现金流上以租代售难以全面铺开。房地产企业平均融资成本超过10%,短期周转需求大,楼价每年不涨10%就会亏本,单靠出租,如何维持高昂的资金成本?假如像商用物业一样打包上市,也存在很大的风险,资本市场也未必买账。(安富·雨林海户型图


●各有风险,消费者也未必买账


“消费者也未必会买账。中国人买楼,潜意识中不接受试住,因为要等3年才有房产证,也不能办按揭,特别是遇到市场暴涨或暴跌的时候,双方都有很大的风险。”黄韬说。“当然,‘90后’的心态可能和前几代人不同,或许有‘90后’会选择试住,不过还要看,有多少‘90后’真正有实力买楼,如果靠父母买楼,父母愿不愿意接受这种方式。”


黄韬认为,现在的楼市已经不再是单边上涨的市场,房企假如考虑抵御未来楼价变化的风险,以租代售的租金至少要比市场贵30%-50%才可行,但如果租金贵这么多,谁会租住?以租代售还有很多细节需要考虑,才能更好地保护双方的权益。“对发展商来说,以租代售要想得很长远,除非是自有资金超过七成的中小型公司,才可以考虑,反正可以慢慢出租拿回报或者整体打包给专业的公寓管理公司。”


万科回应 

1 并非以租代售


传闻中的万科以租代售,即租客先租房居住,与开发商签订一定周期的租房合同,租金可分期或一次性支付,租赁期满后租户若有购房意向,可交纳剩余房款,此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款,双方再签订购房合同,租户变成业主。


传闻迅速被解读为:万科要自己“开银行”、做房贷、做金融租赁;万科实行重大战略转型,把房地产转化成为金融产品。


实际上,万科方面的回应是:部分公司的做法并非传统意义上的以租代售,它更多体现的是长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品,因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。(万科湖畔度假公园详情)


并非最高省2万


在“万科租生活”的官方微信,羊城晚报记者看到,广州万科目前对万科驿的租住客推出购房优惠,比如租客入住后立即成为广州万科会的蓝卡成员,购房9.98折;入住1年后可晋级成为银卡成员,购房9.95折;入住两年或以上,可晋级成为金卡成员,购房9.9折。


租住时间从今年1月1日开始算,假如明年1月1日买房,最多可享受一年租客9.95折的优惠。考虑到初次置业者购买的多数是小户型单位,以万科去年的平均房价计算,两房的单位总价为150万-200万元,也就等于一年的租客可省7500-1万元。传闻中“最高可省2万元”不太可能,除非租客买的是总价 400万元的房子。



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