上周，“万科推出以租代售”、“万科转型”等消息刷爆朋友圈，甚至有推论称：“如果万科以租代售，明显不给中小开发商活路。”

传闻被疯狂传播，皆因背后有巨大的市场需求。“广州万科驿现在的平均出租率约有九成，即使是最新开张的金融城店，推出一个月左右也有超七成的出租率。”万科广州公司总经理唐激扬介绍，“我们推出对租客的优惠售房措施后，市场反应很好，广州万科驿几千租客中，约有一半人选择购买万科的房子。通过在万科驿居住，租客对万科品牌有更深入的了解，信任度进一步提升，这是近半租客选择购买万科楼盘的关键原因，购房优惠只是促成他们尽快成交的催化剂。”（万科森林度假公园详情）

“类似先租后售这种尝试还会继续，但我们目前并不是把计划销售的产品先租出去给消费者试住，或许市场对这种先租后售有更大的需求。”一位不愿透露姓名的万科内部人士表示。

近期，记者随机采访了十几位“90后”，新一代均力挺“试住式”的先租后售。

先租后售？我乐意！并需要！

人物：朱小姐

年龄：24岁

职业：自由设计师

楼价实在太贵，如果按现在的楼价买房，我选择打包钱财行走世界。

可以先租后售？亲，要交首付才有这种享受吧？

让我暂且幼稚地默认无需首付，且只用市场价的租金水平就能租到房，且以后还能抵房款，我乐意，并需要！（凯德·山泉海动态）

必须买房，除非丈母娘也是“90后”

人物：小文

年龄：25岁

职业：助理律师

谈及租房与买房的问题，小文认为，传统文化里安土重迁的观念难以改变，无论是哪一代的中国人，只有买得起房或买不起房的问题，没有买不买房的问题。“一开始，基于经济考虑肯定会选择先租房，但我相信过几年一定也会买房，除非丈母娘也是‘90后’。”

小文觉得租房说到底只是过渡性的问题，是暂时的，长租房如果能够推行，确实能缓解购房的迫切性，但并不意味着购买行为会消失，当“90后”成为消费主体时，其置业欲望也会随之增强。

至于租房，小文更多关注的是房子之外的因素，希望便利性、社交性更强。首先，房子是便利的，离工作地方不远，生活配套完善，对不自己做饭的“90后”来说，下楼就可以吃到一碗热腾腾的面比青山绿水更为重要。其次，希望房子外有更多社交空间，因为“90后”基本不会在房子里进行社交，所以客厅不需要太大，但房子外要有社交空间，比如社区会所、咖啡店、社区年轻人联盟等。至于房子本身嘛，住得舒服就可以了，不需要是豪宅，面积不需要太大。（清平乐·西郡价格）

先租后售，开发商，约吗？

专家提点

业内专家分析认为，楼市的先租后售或是一种不错的营销模式，不过暂时还不能引申为以租代售，特别是全国性房企，其中蕴藏着极大的风险。

●先租后售，并非适合所有城市

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，楼市先租后售的成立有先决条件，并非适合所有城市和企业。

首先，先租后售的模式只适合于地价、房价仍处于上升通道的中心城市。开发商在短期内（3-5年以内）持有物业，物业仍有增值空间。大型房企通过租售结合的方式运营，既可解决短期库存量高的难题，又可享受经营期物业的升值收益。

其次，这个城市必须有持续上升的住宅租赁需求。以北上广深为例，人口规模仍在不断扩大，这样的城市才会有人去租房。“90后”就业人数越来越多，中心区楼价高企，新毕业的年轻人支付能力有限，这种营销模式较有吸引力。（Aloha阿罗哈图库）

●以租代售，投资回报很难达标

传统房地产开发利润在下降，据统计，58家上市房企今年前三个季度的净利润率跌至7.5%的历史最低水平，未来，在租赁比较活跃的城市，以租代售会否成为开发商新的运营方式？

赵卓文认为，对住宅物业来说，很难。“虽然资产运营与金融运作相结合是大趋势，但资本市场所青睐的是有较稳定收益的投资型公寓、写字楼或酒店类产品，而非住宅产品，以租代售在短期内还只是一种营销策略，不会成为行业的普遍做法。按照现在的投资回报来看，以租代售也不是一个有利手段，因为目前住宅出租的投资回报较差，年投资回报想达到5%都有点困难，这么低的回报，连贷款成本都远远不够。”

中原地产项目部总经理黄韬认为，以租代售其实有点类似十几年前市场很差时的一种营销手段——住宅包退，但房地产本身就是一个资金密集型的行业，这也决定了在现金流上以租代售难以全面铺开。房地产企业平均融资成本超过10%，短期周转需求大，楼价每年不涨10%就会亏本，单靠出租，如何维持高昂的资金成本？假如像商用物业一样打包上市，也存在很大的风险，资本市场也未必买账。（安富·雨林海户型图）

●各有风险，消费者也未必买账

“消费者也未必会买账。中国人买楼，潜意识中不接受试住，因为要等3年才有房产证，也不能办按揭，特别是遇到市场暴涨或暴跌的时候，双方都有很大的风险。”黄韬说。“当然，‘90后’的心态可能和前几代人不同，或许有‘90后’会选择试住，不过还要看，有多少‘90后’真正有实力买楼，如果靠父母买楼，父母愿不愿意接受这种方式。”

黄韬认为，现在的楼市已经不再是单边上涨的市场，房企假如考虑抵御未来楼价变化的风险，以租代售的租金至少要比市场贵30%-50%才可行，但如果租金贵这么多，谁会租住？以租代售还有很多细节需要考虑，才能更好地保护双方的权益。“对发展商来说，以租代售要想得很长远，除非是自有资金超过七成的中小型公司，才可以考虑，反正可以慢慢出租拿回报或者整体打包给专业的公寓管理公司。”

万科回应 

1 并非以租代售

传闻中的万科以租代售，即租客先租房居住，与开发商签订一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租赁期满后租户若有购房意向，可交纳剩余房款，此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款，双方再签订购房合同，租户变成业主。

传闻迅速被解读为：万科要自己“开银行”、做房贷、做金融租赁；万科实行重大战略转型，把房地产转化成为金融产品。

实际上，万科方面的回应是：部分公司的做法并非传统意义上的以租代售，它更多体现的是长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。(万科湖畔度假公园详情）

2 并非最高省2万

在“万科租生活”的官方微信，羊城晚报记者看到，广州万科目前对万科驿的租住客推出购房优惠，比如租客入住后立即成为广州万科会的蓝卡成员，购房9.98折；入住1年后可晋级成为银卡成员，购房9.95折；入住两年或以上，可晋级成为金卡成员，购房9.9折。

租住时间从今年1月1日开始算，假如明年1月1日买房，最多可享受一年租客9.95折的优惠。考虑到初次置业者购买的多数是小户型单位，以万科去年的平均房价计算，两房的单位总价为150万-200万元，也就等于一年的租客可省7500-1万元。传闻中“最高可省2万元”不太可能，除非租客买的是总价 400万元的房子。

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