上周,股市尚未反弹,房企已纷纷放风说要涨价。6日,央妈再一次降准降息的助攻之下,碧桂园在晚上近11点时,在其官方自媒体平台高调发布“碧桂园集团将全面提价”,至于涨幅为多少则尚未透露。可以揣测,这么晚突然发布涨价公告,房企的心情应该很鸡冻!
碧桂园说,他最近卖得很好(6月销售176.4亿,环比上涨约41%),评级不差(穆迪提升对其评级),但价格却是大陆房企TO P10里面最低。所以,在品质升级的基础上,碧桂园打算全面提价了。
此外,今年4月用“无理由退房”成功变成热门话题的恒大,也在上周宣布,我们卖得很好(上半年销售额已达871.1亿),增幅全国第一。所以,微信圈开始流出许家印已签发的文件:从7月1日,恒大集团宣布全国范围内的所有楼盘住宅价格全面提升,每个楼盘最低上调5%,最高15%!
与此同时,包括万科版、绿城版、绿地版、华润版的涨价文件,都纷纷被“消息人士”曝光。房企排头兵们你追我赶地纷纷提价,是不是预示着又一波房价上涨的开始?
从成交情况来看,重点城市的表现都挺好,中国指数研究院数据显示,监测的上半年百城住宅价格已开始止跌转涨,累计上涨0.82%,一线城市领涨全国,深圳涨幅尤为显著。而从房企来说,2015年上半年,20家代表品牌房企销售额同比上升9.2%,多数房企业绩完成超过四成。
另外,土地市场的火热也给了房企信心,7月北京两次拍卖五环外的地块,成交的楼面地价都在3万元以上,而上海近期拍地,浦东外环的保障房地块,剔除配建,楼面价同样高达3万左右。这也即意味着,京沪的近郊未来新房正开始迈入5万元时代。至于深圳,当前南山和福田这两个中心区,平均楼价已达5万元。
然而,再仔细分析,则会发现房企未必就真有涨价的底气。比如万科今年1-6月,销售面积和销售金额的同比涨幅分别为9.9%和8.9%,而去年同期增幅则分别是20.6%和14.6%;碧桂园今年销售额和面积同比下滑6.8%和3.9%,去年同期则上涨了约7成;完成率最高的恒大,去年同期业绩涨幅约50%,今年销售额和面积仅增25.7%和16%。
另一方面,今年领涨全国楼市的深圳已开始退烧,成交环比增幅下滑。也许是因为深圳的投资客在四个一线城市中最多,对银行杠杆高低特别敏感,股市带来的财富下跌效应也迅速传导到了楼市,近期有报道称已出现退房潮。当然,万科及中海两个总部位于深圳的房企大佬迅速澄清旗下楼盘并未出现退房潮。不过从二手房市场看,深圳暴涨难再,7月首周,中原地产业主报价指数较上周大幅下降8.3个百分点,南山南区、坂田、龙华、宝安南区报价均出现下降,前期大幅提高报价的业主面临成交压力。此外,在广州、上海、重庆、成都,都出现了业主首付款被套牢而退房的新闻。
从以往股市与楼市的变化关系看,深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨,2008年金融危机后,深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌,率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡,而深圳楼市在2009年出现反弹后,房价也并未大涨,直到去年“9·30”政策放开房贷杠杆后,股市一路向上,深圳楼市也再次暴涨,并出现空前的业主违约潮。
买家购买力下降,开发商仍然面临业绩冲刺压力,只是楼价难涨的两个因素,另一对房价走势起重点影响的,则是上市公司股权质押。
据媒体统计,截至7月6日,2015年进行股权质押的公司有906家,分别执行了2563次质押,质押期限从1个月到3年不等,目前尚未解押的有895家(占A股上市公司总数约30%)。虽然进行股权质押的上市公司以券商和银行最多,但房企也不在少数。一旦股价在质押后跌幅超过50%,即逼近预警线。7月初,已经有几家上市公司因为股价下跌触及警戒线,可能会因为被强平而导致失去大股东控股权。尽管最后这惊魂一幕,由于证监会允许股权质押贷款展期而解除警报,但“定时炸弹”并未拆解。
为避免公司因强平被易主,房企控股人未来总得备足补仓的金额,又或是增持股票拉升股价。增持现金头寸,也就意味着回款力度要加大,这与涨价慢慢卖的战略,可以说是背道而驰——— 更何况,目前房价上涨的地区,以京沪深为龙头(广州都未能望其项背),部分重点二线城市为辅,大部分二三线城市的地方政府还在为扶持房价上涨操碎了心,那么对于主战场在三四线城市、又有着增持现金压力的全国房企,会做什么选择还用说吗?
再退一步说,就算京沪深的房子有可能暴涨,广州也可能独善其身。因为其限购政策至今没有放松,有代理行认为这至少减少了30%的外地人口购房需求;而广州的限贷政策至今是四个一线城市中最严的,没有银行能跨过二套房7成首付的红线。此外,广州目前库存为15万套,足够再卖几年。而广州市场较为理性,投资客不多,刚需客和改善型物业又因股市震荡受影响——— 有代理行高管称,因股市震荡而影响的买家可能占总数的10%。
不是所有的房子都在涨价,不是所有的口号都会落实。
说到底,买房也是杠杆融资,过去大家赚了钱,因为房子处于牛市;但从这一次股市暴跌中,很多人应该看到了在下跌市场中,杠杆融资而被强平的惨状。所以,如果是刚需购房者,早买比迟买能多享受几年;但对于改善型买家或者投资型买家来说,过去10年房价普涨的景象难再。
亦吾(资深媒体人,房地产观察人士)
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
(三亚房网微信号：sanyafangwang)
