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北京土地市场火热

发布时间:2015-11-24  来源:中国证券报  点击:
 

  

北京近期有多个高地价地块成交。相比三、四线城市普遍存在的去库存压力,一线城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增长显著,土地市场备受开发商青睐。从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升,拉动整体板块价值,区域内项目成为受益者。


  北京(楼盘)近期有多个高地价地块成交。相比三、四线城市普遍存在的去库存压力,一线城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增长显著,土地市场备受开发商青睐。从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升,拉动整体板块价值,区域内项目成为受益者。(三亚房产


  土地市场井喷


  北京土地市场的争夺愈演愈烈。11月19日,昌平区北七家镇三个地块进行拍卖,三地块的起拍总价达71.98亿元,分别落入国瑞、保利未来科技城联合体囊中,成交总价近87亿元。其中,一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、旭辉、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体、禹州集团、 新华联 共计10家房企主体。经过多轮举牌,最终国瑞以19.72亿元总价,配建7.27万平方米“限价商品住房”面积夺地。未来科技城南区地块因只有一家报价,底价42亿元成交,竞得者为保利未来科技城联合体。另一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、金地旭辉永同昌北辰联合体、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体8家房企主体,最终国瑞以25.25亿元总价,配建8.57万平方米“限价商品住房”夺得。


  自10月以来,北京土地市场供应开始增多,土地市场开始了火爆态势。11月12日,位于朝阳区常营乡1201-602、603地块经历84轮现场竞价后,最终由保利首开联合体33亿元的代价竞得。该宗地块规划建筑面积共117498平方米,其中配建了28000平方米限价商品房,销售限价为15000元/平方米。据亚豪机构测算,其纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米,这是北京今年第10个楼面价超过5万元的地块。(天健华庭)


  11月13日,通州台湖镇B-07地块二类居住用地出让,该地块最终以18.73亿元的总价,配建1.2万平方米限价房的代价为 阳光城 全资子公司北京泓博泰成 房地产 开发有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限价房及41400平方米的自住房,该地块保障房配建高达88400平方米,占全部建筑规模的比重高达75%,为数不多的纯商品住宅部分楼面价高达3.8万元/平方米,创造了台湖区域新单价地王。


  同样在11月13日,平谷新城地块出让,该宗地块是近年来首次出现未设置溢价上线的地块,最终以20.25亿元的价格被天利海取得,溢价率接近100%,折合楼面价达1.5万元/平方米,创下平谷区住宅用地的楼面价新高。


  据北京国土资源局数据,在10月20日至11月24日一个多月的时间内,北京将共计出让31宗经营性土地和3宗工业用地,出让起价金额总计628亿元。按照目前北京土地市场平均40%的溢价率来计算,这些地块的最终成交价有望达到880亿元。


  回报周期延长


  从竞得方式来看,近期北京市多数地块为企业联合拿地。地块规划用途除居住用外,还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途。房企倾向于联合拿地,既能减缓资金压力、分摊风险,又能够利用企业背后的资源,实现资源与优势的互补。


  从拿地企业特点来看,多数房企为“国字号”,这些企业具有融资成本优势,可以从 银行 获得低 利率贷款;个别为金融险资类企业,这些企业具有大量现金,而房地产行业属于资金较密集型行业,土地成本攀升,拿地难度增加,房企的合作意愿势必逐渐增强。(天赐南湾)


  根据亚豪机构的数据,自2005-2014年,如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本,北京19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。


  亚豪机构市场总监郭毅分析指出,地王盘的土地成本高昂,背负着巨大的财务成本,也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。


  高端化趋势明显


  中国指数研究院分析认为,高价地诞生后,开发的住宅项目主要分为两类,一类为按国家要求配建的保障房,一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定,为保证收益,开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。


  从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升,拉动整体板块价值,区域内项目也会成为受益者。


  但高地价挤压企业获利空间,部分产品“被高端化”,不断入市的高端产品竞争压力增大。当前,品牌企业重返一线城市,导致市场竞争更加激烈,推升土地成本,随着一线城市进入门槛逐渐提高,开发企业面临的风险也随之加大。


  从资金及开发层面来看,当前房地产行业融资成本较高,开发商普遍追求高周转,而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长,高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期,以及专业化的高端产品设计开发要求,对开发商带来一系列考验及风险。(桃源居·御品)


  中国指数研究院建议,对于一线城市开发企业来说,在获取高价地前,应该对自身资金状况、资源优势以及运营高端项目的经验能力有理性的评估。



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