中国楼市是政策市，这点是多数人认同的。但大家也必须清楚，政策不是万能的，比如去年以来三四城市的地方政府救市挺卖力的，但市场仍然复苏乏力。再如，一线城市限购限贷限外都没有放开，但房价依然雄纠纠、气昂昂。如何理解“政策有形之手”和“市场无形之手”的关系，以及在楼市中的作用机制，倒真是门学问。

　　本文想探讨一个命题：房地产政策的逻辑与走势。本轮政策趋松，始于2014年，但如果深究细察，则2013年两会后就现苗头。2013年2月下旬，出台国五条及细则，进一步加强房地产调控，属于2009年12月开始的史上最严厉的调控政策的延续。但3月政府换届之后，堪称严厉的国五条细则并未全面执行，尤其是二手房交易按20%征个人所得税的规定并未落实(除了北京)。

　　2014年至今，全国楼市降温之后，政策出现“放松四步走”。第一步，3月两会政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，这一定调之后，在相关部委没有发文件的背景下，各地就已纷纷放松限购，或者出台稳定楼市的新政。其中典型的如呼和浩特率先取消限购，福建出台尺度很大的“闽八条”。

　　第二步，9月30日央行、银监会出台“9.30房贷新政”，核心政策是：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。此后，部分银行执行宽松程度超过政策规定，对于再次购买的非普通商品住房，也有一定程度放松。

　　第三步，今年3月下旬，六部委分别出台三个政策，其中房贷和营业税两个新政于3月30日公布，被称为“3.30新政”。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%，公积金贷款首付比例为30%；公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；个人转让房产的营业税减免年限，由满五年减为满两年。

　　第四步，今年8月，又出台两个新政：一是限外令终于松绑，不再限制境外机构只能在注册城市购自用房，不再限制个人在大陆需工作生活满一年，才能购自住房。二是公积金新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把“3.30新政”中的公积金政策推翻了，短短半年之内就更新，急促心态可窥一斑。

　　9月30日，继续出台两个新政：一是对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。二是三部委要求各地全面推行公积金异地贷款业务。由此可见，在对购房需求影响最大的房贷政策环节，可谓“穷追猛打”式的放松。

　　上述“四步走”，有两个推动因素。从短期看，2014年全国楼市普遍降温，自住需求萎缩，同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动，所以持续放松调控，合情合理。从长期看，新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施，逐步建立房地产调控长效机制，应是房地产政策的总体原则。

　　最后，研判一下政策走势。就短期而言，经济稳增长非常需要房地产业复苏，虽然当前全国商品房销售已经复苏，但更加重要的指标：房地产开发投资，却仍未好转，前8个月增幅已持续下滑至4%以上，明显低于固定资产投资增幅，仍在拖经济后腿。

　　决定政策变化的首要逻辑是，在经济企稳之前(GDP增速稳定在7%，不再继续下滑)之前，国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是，在房价明显上涨之前(由一线城市扩散至二三线)，国家层面的房地产政策保持平稳，甚至进一步宽松，而楼市复苏乏力的三四线城市，将加码救市。所以，展望未来，至少今年四季度和明年上半年，政策不会收紧。会否走出“第五步”，则有待观察。

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